Kaj vse potrebujete, da postanete sobodajalci

Prostor, čas in volja. To so trije osnovni, in dokaj enostavni pogoji, da postanete sobodajalci. Seveda je potrebno ob tem še izpolniti nekaj dokumentov in obiskati nekaj uradov, a to je papirologija, brez katere ne gre. V nadaljevanju pojasnimo in naštejemo korake, ki so potrebni za pravno ureditev in pridobitev naziva sobodajalec. 

Pravila in zakoni se ne razlikujejo bistveno, če gre za oddajanje sob, ali če gre za oddajanje celotne nepremičnine. Če želite biti uspešen sobodajalec, se morate v vsakem primeru seznaniti s posebnostmi. Brez njih se lahko znajdete v pravnih težavah.

Spletni portali, kot so AirBnB ali Booking, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu dokažete, da poslujete skladno z zakonom. To boste morali pokazati in dokazati ob obisku inšpektorja. (Spirit, Podjetniški portal 2018)

Katerim zakonom je treba slediti in kako, če želite postati sobodajalec kot fizična oseba, si lahko preberete v tem članku.

Še vedno pa je tu za vas Polna hiška, ki se s sobodajalstvom ukvarja že nekaj let in je uspešno pripeljala do odprtja sobodajalstva vse svoje stranke. Kaj vse obsegajo storitve Polne hiške, pa si lahko pogledate tukaj.  

Ampak first things first, oziroma, gremo po vrsti. Pojasnimo za začetek, kaj sploh je sobodajalec in kaj obsega ta naziv. 

PRAVNA OBLIKA ODDAJANJA

Fizična oseba-sobodajalec (sobodajalec lahko oddaja sobe največ 150 dni (tj. 5 mesecev), ostali lahko celo leto); pravne osebe (d.o.o.); samostojni podjetnik (s.p.); društvo; kmet – nosilec dopolnilne dejavnosti.

KDO JE LAHKO SOBODAJALEC?

– Vsak, ki je (so) lastnik ali najemnik nepremičnine (tudi upokojenec ali študent),
– opravlja dejavnost le občasno, skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu (150 dni), nudi gostom do 15 ležišč,
– je vpisan v Poslovni register Slovenije,
– v primeru normirane obdavčitve, ne sme preseči 50.000. 

Sobodajalec je fizična oseba, ki opravlja dejavnost oddajanja zasebnih sob gostom le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisan v Poslovni register Slovenije. Štejejo se dnevi, ko imate dejansko goste. V primeru, da imate odprto, gostov pa ne, se dan ne šteje. 

Velikokrat se poraja vprašanje, če se upokojenec ukvarja s sobodajalstvom ali obdrži pokojnino?

Da, upokojenec sobodajalec obdrži pokojnino, če opravlja dejavnost sobodajalstva kot fizična oseba, ki v skladu s predpisi, ki urejajo gostinstvo, le občasno, največ do pet mesecev v koledarskem letu, oddaja zasebne sobe gostom in nudi do 15 ležišč.

Kaj je potrebno zagotoviti, če želite legalno oddajati sobe?

Da bi postali sobodajalec kot fizična oseba (ne kot podjetje ali društvo), morate upoštevati 19 zakonov, ki predpisujejo urejanje sobodajalstva. Sam proces registracije, da se uredi vse potrebno, traja od 60 do 75 dni. Odvisno koliko časa imate za pridobivanje vseh papirjev in od vašega računalniškega znanja. 

POMEMBNO JE POZNATI ZAKONE

Dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo kot sobodajalci – fizične osebe, je po ZGos opredeljena kot gostinska dejavnost, ki obsega pripravo in strežbo jedi in pijač ter nastanitev gostov, zato se dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev po ZDoh-2, obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Kateri zakoni in pravilniki pa urejajo področje sobodajalstva? Dobro je vedeti, katere zakone moramo poznati, če želimo postati sobodajalec. 19 spodaj naštetih zakonov ureja vse potrebno za legalno oddajanje nastanitev (Spirit, Podjetniški portal 2018).

1. Zakon o gostinstvu – ZGos
2. Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti
3. Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih objektov
4. Zakon o dohodnini – ZDoh-2
5. Zakon o davčnem postopku – ZDavP-2
6. Zakon o davku na dodano vrednost – ZDDV-1
7. Pravilnik o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost
8. Pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost
9. Zakon o gospodarskih družbah –ZGD-1
10. Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2
11. Zakon o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju -ZZVZZ
12. Zakon o davčnem potrjevanju računov – ZDavPR
13. Zakon o Poslovnem registru Slovenije (ZPRS-1)
14. Pravilnik o načinu vpisa sobodajalcev v Poslovni register Slovenije
15. Zakon o graditvi objektov – ZGO-1
16. Stanovanjski zakon – SZ-1
17. Zakon o prijavi prebivališča – ZPPreb
18. Zakon o starševskem varstvu in družinskih prejemkih
19. ZSDP-1 – Zakon o urejanju trga dela – ZUTD

Ko se prebijemo čez vse zakone in pravilnike imamo osnovno idejo kaj potrebujemo, za pravno ureditev sobodajalstva. Ne pozabite, če se odločite za sodelovanje s Polno hiško, vam celoten proces urejanja sobodajalstva stojimo ob strani in vam pomagamo. 

Prvi koraki do legalne ureditve sobodajalstva

Potrebna je ureditev dokumentacije in prijava objekta. To pa zajema naslednje korake:

• Pridobitev dokazila o lastninski ali razpolagalni pravici 
• Pridobitev uporabnega dovoljenja
• Pridobitev soglasja lastnikov (če jih je več)
• Ureditev stanovanja skladno s kategorizacijo prostorov
• Zagotovitev splošnih minimalnih pogojev (požarni red, itd.)
• Registracija kot sobodajalec (prijava na Ajpes)

Po izpolnitvi zgornjih pogojev in vpisu v register, lahko začnete opravljati dejavnost. 

Preden pa se res začne oddajanje nastanitev je potrebno urediti tudi izdajanje računov gostom (gotovinskih ali negotovinskih). Davčni zavezanec, fizična oseba, ki opravlja storitev sobodajalstva, mora za storitev izdati račun, ne glede na to, ali je zavezanec za namene DDV ali ne. Prav tako je sobodajalec dolžan vsakega gosta prijaviti pristojni policijski postaji, in sicer v 12 urah po njegovem sprejemu. Prijavo se opravi fizično ali elektronsko.

Oddajanje nastanitev turistom

Kot fizična oseba lahko oddajate in oglašujete najem svoje nepremičnine turistom le, če imate registrirano dejavnost oddajanja v najem. Fizična oseba, ki oddaja nepremičnino turistom, in ni vpisana v register ali nima registrirane dejavnosti, kot to zahteva Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno (ZPDZC-1) ali drugi zakoni, se šteje kot, da opravlja delo na črno, Ker ZPDZC-1 prepoveduje delo na črno, to velja tudi za oglaševanje dela na črno posameznikov. Takšno oglaševanje je prepovedano in sankcionirano, prav tako je prepovedano oddajanje nepremičnin turistom s strani posameznikov, ki niso ustrezno registrirani za oddajanje nepremičnin prek oglasov in različnih spletnih platform.

Vsakdo bi si želel dodatnega zaslužka, kot je ga omogoča sobodajalstvo, vendar se je potrebno zavedati, da je k temu potrebno pristopiti z jasnim načrtom in veliko mero odgovornosti. Zaslužek je lahko res lep, je pa v veliki meri odvisno od lokacije in velikosti sobe/apartmaja in opremljenosti nastanitve. Ne smemo tudi pozabiti na stroške, kot so npr. vzdrževanje prostora (dodatno ogrevanje, elektrika,..), nakup opreme (rjuhe, brisače, dodatki,), čiščenje in seveda tudi naša dosegljivost.

Pot do oddajanja nastanitev in dodatnega zaslužka ni enostavna, vendar ni nemogoča. Če imate tisti dodaten prostor na podstrešju ali v kleti, ali sobico, ki sameva, vas spodbujamo, da se opogumite in nam jih pokažete. Polna hiška vam stoji ob strani od vsega začetka, od urejanja in svetovanja o nastanitvi, do konca ureditve vseh pravnih zadev in še naprej, ko sprejemate goste. Če se sprašujete zakaj sploh potrebujete sobodajalsko agencijo, priporočamo članek Zakaj potrebujete sobodajalsko agencijo? na našem blogu. Izkoristite vaš prostor in naše znanje za dodaten zaslužek.